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律师审查租赁合同的专业性,如何确保合法?(一)
发布时间:2021-09-12 10:00

我认为:律师审查合同的专业性必须体现在:第一,合法性。法律是律师的职业。首先,您必须确保您所代表的一方的行为是合法的。

这是一个需要进一步澄清的问题。

律师应该非常关注交易的合法性,但通常他们不能“保证”合法性,也不能将合法性视为合同工作的结束。

这可能会挑战很多人的思维,但请进一步思考--

在现实的商业世界中,有很多交易是违法的,而所谓​​的违法,可能是法律、行政法规、地方性法规、部门规章,可能违反了管理强制性规范,也可能影响了强制性的有效性。法规。

我们都知道,影响合同效力的必须是法律、行政法规,必须区分效力的强制性规定和管理的强制性规定。事实上,强制性法规有很多,都是行政强制性法规。违反这些规定的交易可能会导致行政处罚等外部后果,而不会影响合同的效力,当事人也可以达到交易目的。

这是第一个意思:非法,不一定无效。

更进一步:无效,不一定没用。

例如,非法建造的房屋的租赁合同无效。在这种情况下,律师如何审查租赁合同以确保其合法?确保合法性的唯一方法是不签署此合同。

但需进一步注意:《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条:未经批准或者按照批准内容建造的临时建筑,与承租人的租赁合同无效。 ……第五条房屋租赁合同无效,当事人要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有和使用费的,人民法院一般应予支持。

再如:民法典第793条:建筑合同无效,但建设工程已通过验收的,可参照合同约定的工程价款向承包人赔偿。

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在上述两个例子中,合同因违法行为产生了严重的“无效”后果,但在无效后果下,合同当事人仍然实现了各自的交易目标。

由此可见,违法不一定无效,无效也不一定无用。

律师的适当做法是指出违法行为并评估无效的后果。在此基础上,要求双方确认是否签署律师审查租赁合同的专业性,如何确保合法?(一),如签署,则在此基础上进一步审查合同。如果可能,您还应该考虑是否可以调整交易结构。

举个例子,让时间回到 2015 年左右。滴滴刚刚推出了在线打车服务。如果您是滴滴的律师,客户会要求您起草滴滴软件的用户协议。可以查法律法规,出租车业务需要相关。合格,滴滴在全国范围内从事出租车业务。不合格,不违法!那你呢?无法保证合法性,所以劝告客户:这件事是违法的,不能做,不能写合同。但当时滴滴的律师或法律顾问是做什么的?经营同样业务的美国网约车公司优步是如何来到中国面对同样的法律环境的?看当年两家公司的条款(注意是当年的版本)

看要点。既然出租是违法的,需要强调的不是出租业务,而是信息平台。这样“合法”吗?这取决于你如何理解它。这就是他们的律师或法律事务的价值。回顾当年VIE架构的发明,也有类似的启示。

非法和无效合同的后果可以从两个维度来看:“外部”(监管机构、第三方)和“内部”(各方之间)。下图来自《合同起草与审查指南:三观四步(更新民法典)》一书,可以得到下图——

当合同或条款存在违法或无效风险时,我们可以判断其在上图中属于哪个位置,从而对其风险有一个大致的把握。

具有“违法无效”可能性的合同的起草和审查尤其考验律师的技术水平。 (某种意义上,这也是律师的价值所在。)

一方面,律师要注意:非法≠无效,无效≠无用;另一方面,由于存在非法和无效点,他们必须考虑风险和应对。

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难点在于,合同的违法和无效的可能性在于合同的各个方面(标的、标的、程序、方式),而这些都源于各种法律规范。如何一步步进行全面调查,避免遗漏?在实践中,缺乏系统梳理。这是在训练营课程中整理出来的一张图表,供大家参考。这部分内容数万字。为了避免跑题,这里不再赘述。详情请阅读《合同起草与审查指南:三观四步(民法)守则更新》。

注:图表来自合约训练营三视图四步交易结构复习课件部分,版权归律天使所有。